Zoom sur la capacité d'investissement d'un bailleur social

Dans le cadre d’un projet de logement social, l’équilibre économique de l’opération repose sur les revenus locatifs attendus par le bailleur sur 50 voire 60 ans. Les niveaux de loyers sociaux applicables sont donc appréhendés dès la phase amont par le développeur et vont déterminer le niveau d’investissement possible par un bailleur. Dans le cadre d’une VEFA sociale, les loyers applicables conditionneront donc le montant d’acquisition du bailleur. Comprendre comment se fixent les loyers en logement social permet de limiter les erreurs d’appréciation lors du montage. Selon les loyers applicables, deux opérations en apparence similaires peuvent conduire à des valorisations très différentes.

Les revenus locatifs d’un bailleur résultent de la combinaison d’un loyer de base et de deux coefficients de majoration principaux liés à la localisation du projet et son architecture.

1. Le loyer de base, un loyer réglementé

Le loyer de base est défini par la réglementation. Il est publié et actualisé chaque année par le ministère. Il varie en fonction du financement du logement (PLAI, PLUS ou PLS) et du secteur dans lequel se situe le projet. Deux zonages existent en fonction des financements (PLAI/PLUS et PLS). Néanmoins, le principe reste le même : plus le contexte immobilier de la zone est tendu, plus le loyer maximum sera important.

Le tableau suivant récapitule les loyers correspondant pour chaque financement selon le secteur :

Pour chaque opération de logement social, ces financements peuvent (voire doivent selon les contextes) être mixés. Dans certains territoires, on peut en effet retrouver une obligation minimale de 30% de PLAI, ou encore d’un maximum de 30% de PLS.

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Zoom sur les financements PLAI/PLUS/PLS

En France, il existe trois grandes catégories de logements sociaux. Elles permettent de cibler des publics différents en termes de revenus et de leur proposer ainsi des loyers adaptés à leurs ressources :

• Le PLAI : Prêt Locatif Aidé à l’Insertion. Il est destiné à un public à très faibles revenus et propose les loyers les plus bas. Il est parfois qualifié de logement « très social ».
• Le PLUS : Prêt Locatif à Usage social : Le logement social standard et historique. C’est par rapport à lui que sont définis les deux autres catégories.
• Le PLS : Prêt Locatif Social : contrairement à sa dénomination, le PLS est un logement social pour des locataires aux revenus plus modérés. Certains considèrent que c'est la première version du logement dit intermédiaire.

Le détail des plafonds de ressources 2020 par catégorie est disponible ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F869

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2. Un coefficient de majoration ne s’appliquant qu’aux logements PLUS / PLAI : les « marges locales »

Ce coefficient vient sanctionner des qualités propres au projet (proximité avec les transports en commun, performances environnementales, logements traversants, etc.). L’atteinte de ces critères, qui restent facultatifs, permettent au bailleur de majorer les loyers appliqués au sein de son opération. Toutefois, afin de ne pas majorer davantage les plus hauts loyers du logement social et de limiter les effets cumulatifs de ces critères, ceux-ci doivent respecter un plafond (le plus souvent 15%) et surtout ces marges locales ne s’appliquent pas aux logements financés en PLS.

Ces critères sont définis localement par les services déconcentrés de l’état. Ainsi chaque année ces services publient la liste des majorations possibles.

3. Un coefficient architectural ou typologique : le coefficient de structure

En sus des marges locales, un coefficient complémentaire vient s’appliquer. Ce coefficient, à la formule de calcul complexe s’intitule coefficient de structure mais sa logique est simple. Il a pour fonction de tenir compte de la taille moyenne des logements de l’opération en majorant les loyers des petits logements et de modérer les loyers des logements de grandes surfaces. Le graphique suivant montre l’impact de la surface moyenne par logement sur la valeur de ce coefficient.

4. Synthese

La capacité d’investissement d’un bailleur social dans une opération immobilière (en maîtrise d'ouvrage directe ou en VEFA) dépend principalement des revenus locatifs estimés et notamment :

1. du type de financement des logements sociaux et de la localisation du projet
2. des caractéristiques inhérentes au projet (comme la performance environnementale)
3. de la surface utile moyenne

Un prochain article visera à détailler les autres financements possibles d’une opération de logement social (subventions, fonds propres, etc.)

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Pour en savoir plus sur les loyers, retrouvez ici l'intégralité de l'avis des loyers 2020 : http://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/avis_loyers_2020_cle121429.pdf

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