La crise du logement

L’augmentation des taux d’intérêt est-elle la seule coupable de la crise du logement en France ?

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Des difficultés déjà présentes avant la crise sanitaire.

La crise actuelle liée au logement est complexe et balaye des enjeux sociaux, économiques et environnementaux.

Sur le plan social, la crise sanitaire a fait basculer certains Français sous le seuil de pauvreté, ce qui représente aujourd’hui 18,46% de la population. Ceci a donc créée une augmentation du mal logement. Selon le rapport de l’Abbé Pierre publié en janvier 2022, plus de 4 millions de personnes sont non ou mal logées et 14,6 millions de personnes sont fragilisées par la crise du logement.

Sur le plan économique, on observe depuis plusieurs années une disparité croissante entre l’offre et la demande, notamment sur les logements sociaux. Quand la demande a été multipliée par deux, l’offre a, quant à elle, été réduite et s’explique par une chute de la construction.

Sur le plan écologique, le bilan est également alarmant. On estime que 12 millions de personnes vivent dans des logements dits « passoires énergétiques ». Ceci engendre des conséquences écologiques mais également économiques pour les ménages les plus modestes, qui doivent surconsommer pour se loger.

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Une nouvelle difficulté en 2022 : le durcissement des politiques monétaires.

Depuis la crise du Covid les prix de l’immobilier ont augmenté de 10% en France. La rareté de l’offre de logements disponibles, ajoutée à une politique de taux d’intérêt avantageuse jusqu’au sortir de la crise, a provoqué une hausse généralisée des prix.  Dans des zones très localisées en Bretagne ou sur la façade Atlantique, les prix se sont également envolés avec le développement de la nouvelle culture « télétravail » qui s’est développée et qui a encouragé des départs dans les villes secondaires.

Aujourd’hui et ce depuis janvier 2022, devenir propriétaire est de plus en plus compliqué car emprunter coûte plus cher. Avec la hausse des taux d’intérêt, le coût du crédit augmente et la capacité d’emprunt des particuliers baisse. On pouvait jusqu’ici financer un logement avec un taux d’emprunt de 1% sur 20 ans, aujourd’hui ce n’est plus le cas, les taux d’emprunt sont de 1,8% (août 2022) et il est probable que d’ici la fin de l’année ce taux continue d’augmenter et puisse atteindre 2,4%. Les courtiers estiment que les refus liés à l’investissement ont augmenté de 20% à la suite de cette hausse du taux d’intérêt. Au global, ceci réduit drastiquement les projets immobiliers sur le marché et creuse l’écart qu’il y avait déjà entre la forte demande et la faible offre de logements.  

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Cette tendance haussière des taux d’intérêt est-elle la seule coupable de cette crise du logement à laquelle nous faisons face ?

On remarque assez rapidement que l’augmentation des taux d’intérêt n’est pas la seule coupable de cette crise du logement. En effet, la crise est beaucoup plus structurelle et a été accentuée par les actualités récentes : inflation, nouvelles normes environnementales, crise sanitaire, guerre en Ukraine, augmentation de la population, etc.

Premièrement l’inflation économique que nous traversons a engendré une augmentation des prix des matières premières et de nombreux biens de consommations. A salaire égal, les Français ont moins de ressources pour investir dans l’immobilier. Leur capacité d’achat se retrouve donc diminuée et les prix à la construction se sont, quant à eux, envolés (hausse des matières premières et exigences environnementales à respecter). Ce qui créée un effet de ciseaux défavorable à l’investissement immobilier.

On observe par ailleurs un gros décalage entre l’offre et la demande des logements qui explique les prix élevés à l’achat dans les villes en tension (attraction économique/universitaire et croissance démographique). Depuis la deuxième moitié des années 1990 et compte tenu l’augmentation de la population, il n’y a pas eu suffisamment de constructions malgré les dispositifs fiscaux mis en place. Ce manque de constructions a été accentué par la crise du covid qui a mis en suspend pendant plusieurs mois les projets de construction et a également ralenti les validations de permis de construire. Jean-Laurent Cassely craint d’ailleurs que «la prochaine crise sociale soit une crise du logement ».

Parallèlement au manque de constructions des dernières années, les besoins en logement augmentent. Les demandeurs de logements sociaux progressent. Il y a actuellement 700 000 demandes de logement social en Ile de France et avec la rotation on estime qu’il faudrait 50 ans pour loger tout le monde.

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Quelles sont les perspectives pour résoudre ces crises multiples ?

Le nouveau ministre de la ville et du logement – Olivier Klein – souhaite atteler son programme autour de 3 grands axes : la relance de l’offre (construire davantage, notamment des logements sociaux en faisant respecter la loi SRU et lutter contre les logements vacants), la cherté des logements et l’équilibre des territoires.

Un autre sujet est également sur la table et concerne la rénovation des logements dits « passoires énergétiques » afin de limiter les consommations en gaz et électricité, un sujet qui est devenu prioritaire au regard de l’actualité et de la crise du gaz.

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En définitive :

La crise du logement recouvre en réalité plusieurs crises et elle ne date pas d’aujourd’hui. Les actualités n’ont fait que l’accélérer.  

Malgré ce constat, l’immobilier demeure le placement d’épargne privilégié en France. Cette tendance est encore plus marquée depuis la baisse de rentabilité et la volatilité des marchés financiers de début d’année 2022.

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